N海都全媒体记者 庄乌沉 通讯员 张芯雅

开发商卖房时宣传“全盘最优惠折扣”，购房者是否能依据该宣传用语，主张要回房屋差价款？近日，厦门中院民五庭法官审理了这样一起房屋买卖合同纠纷，向购房者阐明要约与要约邀请的区别及对“全盘最优惠折扣”的理解，最终购房者撤回上诉。

据悉，此前，某房地产开发商向不特定公众群发微信，内容写到“**项目于*月*日盛大开盘，带来全盘最优惠折扣”。张某受该广告吸引，购买了该项目的房屋，享受9折优惠。后受房地产市场下行的影响，该项目第二期开盘的楼栋较张某购买时的优惠折扣更低，张某便以收到的信息中载明的“全盘最优惠折扣”向某房地产开发商主张房屋差价款。某房地产开发商则认为这只是宣传用语，并非双方合同约定的条款，且“全盘最优惠折扣”应指发布广告时在售的楼栋范围为限。双方争执不下，张某遂诉至法院。一审法院以“全盘最优惠折扣”属于要约邀请及其指的是截至签约时的静态时点价格折扣为由，驳回张某的诉讼请求。张某不服一审判决，上诉至厦门中院。

张某认为，“全盘最优惠折扣”构成要约，某房地产开发商应受其约束。法官向张某阐明要约与要约邀请的区别，核心在于内容是否明确具体及对合同订立及价格确定有重大影响。“全盘最优惠折扣”显然是一个模糊的用语，不具有明确指向性，应属要约邀请。此外，张某还认为，“全盘最优惠折扣”指的是整个楼盘从开盘到售罄的最低折扣价。法官向其指出，如“全盘最优惠折扣”包含同一项目中已售、在售、未售的所有商品房，理解未免过于宽泛，不符合市场销售逻辑。商品房楼盘分期进行销售，其价格与优惠力度受市场行情波动影响。房地产开发商表达的“全盘最优惠折扣”指的应是发布宣传广告的当时折扣，抑或可以延伸至签约时的最低折扣。这里的最优惠相对的参照物是案涉楼盘开盘至签约时，是一个过去式、完成式，而非张某所理解的截至未来整个楼盘售罄时。在法官耐心的释法说理后，张某决定撤回上诉。

法官认为，本案应厘清“要约”及“要约邀请”的法律概念。“全盘最优惠折扣”这类表述属于模糊的、笼统的宣传用语，缺乏具体明确的交易条款，不符合要约“内容具体明确”的要求。要约邀请本身不具有法律约束力，目的是吸引购房者向其发出购买要约，房地产开发商不受该宣传的绝对约束，最终以实际签订的合同为准。

法官提醒，作为购房者，如对房屋保价有需求，应将保价条款写入合同中，以保障自身权益。这时，如房地产开发商未履行承诺，购房者可依据合同中的保价条款主张违约责任。

作为房地产开发商，在营销宣传楼盘时，应避免使用“最优惠”“极致折扣”等模糊性、夸张性的词汇。这容易让购房者产生“绝对最便宜”的误解，从而引发矛盾纠纷。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

编辑：肖德峰

审核：林洪涛