N海都见习记者 张雅皇 文/图

近日，福州市晋安区新榕金台郡小区多位业主反映，因对物业服务“质价不符”强烈不满，该小区于今年3月启动程序欲更换物业。然而，因开发商持有大量产权面积且未参与投票，导致业主大会表决因建筑面积参与率不足法定要求而失效。目前，投票箱仍被封存在社区，业主与物业各执一词，换物业之路陷入僵局。

服务与收费标准不符 业主想换掉物业

“合同约定的是7个保洁人员，现在实际上只有三四个。”5月22日，记者来到位于福州市晋安区的新榕金台郡小区，业主王女士（化名）表示，自交房以来，物业服务质量就不断下滑，与2.2元/平方米的收费标准严重不匹配。

记者在小区内随机采访了近10位业主，多数表示对物业服务不满意。业主反映的问题包括：小区绿化带杂草丛生，长期无人打理；公共地砖破损已久，修缮不及时；消防通道门常开，且被杂物占用，存在安全隐患；电动车、自行车乱停乱放，堵塞人行道和绿化带等。

王女士说，由于许多业主对物业服务不满，去年11月物业合同即将到期时，小区业委会曾与物业协商，希望将物业费降至1.6元/平方米，但物业表示无法做到。于是，业主们决定启动程序更换物业。

小区物业服务中心

开发商未投票 致表决面积不足

今年3月，在新华社区和岳峰镇政府的指导下，小区召开了业主大会投票，但因开发商未参与，表决失效。

记者在业主提供的《金台郡小区业主大会表决票结果公示》中看到，本次投票共有359位业主参与，占总人数的76.06%；但参与表决的建筑面积仅为41665.74平方米，占总面积的48.40%。该公示指出，因建设单位未参与本次投票，导致建筑面积参与率未达到法定要求，不产生表决结果。

“按照规定，投票人数和建筑面积都要超过三分之二，人数我们早就超过了，但面积被卡住了。”一位业委会成员无奈地说。她表示，开发商持有大量未出售的商铺、车库等产权，面积占比很大，其态度对投票结果至关重要。业委会曾两次上门沟通，但皆无法说服其投票。

23日下午，记者来到小区物业服务中心。福州新盛置业有限公司相关负责人说，并不存在人员配比不足的问题，业主反映的绿化、保洁等问题物业均在积极跟进改进。该负责人表示，业主的核心诉求是将物业费降至1.6元，但这也有相关程序要求，在合同到期前未收到不再续约的正式函件，根据法规，原物业可自动延续。

5月25日，小区开发商福州建工集团有限公司工作人员表示，根据《民法典》及《物业管理条例》，业主投票权是法律赋予的权利而非法定义务，因此公司依法有权不参与业主大会投票。对于记者的其他问题，其明确表示其无法答复。

目前，金台郡小区的投票箱仍被封存在社区，业委会表示将继续与各方沟通，寻求打破僵局的办法。

企查查公开信息显示，福州新盛置业有限公司和福州建工集团有限公司均为福州古厝集团有限公司的关联公司。

更换物业有法可依 多地探索创新机制

那么，业主要如何更换不满意的物业？记者咨询了晋安区房管局，相关工作人员表示，根据《福建省物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

对于物业合同到期，条例规定，合同期限届满前，业主大会应就是否续聘进行表决。若决定不续聘，当在合同期限届满九十日前书面通知物业。若合同期满，双方未就是否续聘达成一致，且未依法终止合同的，原合同可继续履行，但服务期限为不定期。

当开发商作为大业主不投票时怎么办？该工作人员表示，法律未强制业主必须投票，由于开发商不在区级管辖范围内，此类问题通常需要市级部门协调。

记者了解到，国内一些地方正在探索创新模式，通过机制设计，让物业服务内容、质量与收费透明化、可量化、强关联，强化业主在物业管理中的话语权和监督权。

例如，在山东省烟台高新区，当地创新出台《普通住宅物业服务质量评价办法》，其中业主满意度核心指标分值占比达40%，最终评价结果直接联动物业收费标准，让业主的“打分权”真正影响物业企业收益。

此外，上海市奉贤区头桥街道在一些“三无”小区引入“酬金制”物业，物业费由居委会、居民议事会和物业共管，每笔支出须经监督批准并定期公开，物业公司的奖励金与服务绩效挂钩。

编辑：林威