编者按：离职中介“帮忙”过户，算不算违约？买家自作聪明要赔吗？签完房屋买卖合同后，购房者以资金不足为由不再履约，一年后房屋重新出售，房价低了近百万，这笔损失，违信背约者需赔偿吗？双方签了二手房买卖合同，买方因对中介产生不信任感，不愿再购买房屋，买家出尔反尔要支付违约金吗？本期《海都故事绘》三个案例与房屋买卖合同纠纷有关，一念之差，买家都吃上“苦头”，一起来看看法院是如何判决的。
唐昊/漫画
2022年7月，彭女士与其丈夫季先生欲购置某小区房屋，在某中介公司工作人员褚先生的介绍下，夫妻二人与房屋出售方签订了《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖合同》。当日，夫妻二人与中介公司签订了《佣金确认书》，约定本次房屋交易的佣金为5万元。
2022年8月，褚先生从某中介公司离职。夫妻二人得知该情况后，与房屋出售方一起再次找到褚先生，表示希望由其帮助继续完成交易。褚先生答应了下来，并顺利为买卖双方办理了过户手续，为此彭女士先后两次向褚先生个人支付佣金共3万元。
得知情况后，中介公司认为，彭女士夫妻二人的行为已经构成“跳单”，故起诉要求其支付佣金5万元以及逾期付款违约金。
法院审理
构成“跳单”
应承担相应违约责任
上海市宝山区人民法院审理后认为，《房地产买卖居间协议》与《佣金确认书》系各方真实意思表示，合法有效。褚先生的离职并不导致《房地产买卖居间协议》的解除，故双方应当继续按约履行。
褚先生在作为某中介公司的员工时，已经代表了某中介公司为彭女士夫妻二人提供了房源筛选、带看房屋、协助买卖双方商谈价格并签订合同等中介服务。后彭女士夫妻二人知悉褚先生离职，自此褚先生的行为已无法继续代表某中介公司，故彭女士向褚先生支付佣金并不能视为已经向某中介公司履行了付款义务。因此，彭女士夫妻二人绕开某中介公司，通过褚先生继续完成案涉房屋交易的行为构成“跳单”，应承担相应违约责任。
据此，法院依据中介公司实际完成的中介服务内容程度，判决彭女士夫妻二人向中介公司支付佣金1万元及逾期利息。目前，该案判决已生效。（文中涉案人为化名）
法官说法
中介公司获赔部分佣金
法官表示，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”实践中，房屋买卖双方通过中介人提供的房源信息签订中介合同并享受其提供的相应服务，如果擅自跳开中介人，自行或者通过委托其他中介人完成交易，该行为通常被认定为“跳单”。
本案中，褚先生作为原中介公司的员工，已经代表公司为彭女士夫妻二人提供了案涉房屋信息、带看房屋、签订合同的前期中介服务，而其离职后为彭女士夫妻二人提供的剩余服务已不能代表原中介公司，故不能认定中介公司已经按照合同约定提供了全部的中介服务，由此本案中法院仅判决支持中介公司获赔部分佣金。 （新民晚报）
唐昊/漫画
2022年5月，李某、方某与某房产中介公司共同签订《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》《交易节点确认书》《补充协议》等合同，约定李某以1354万元的价格将其名下一套房产转让给方某，交易定金为80万元，方某需在合同签订后7日内支付全部定金，剩余购房款1274万元需在2022年5月20日前一次性支付；如方某违约，除承担违约责任外，还需承担李某因维权所支出的律师费、诉讼费等。
此后，某房产中介公司迟迟未收到剩余定金款及购房款，于是两次向方某发函要求其补足款项，方某称因资金不足无法继续履行合同，便再未支付任何钱款。李某遂于2022年6月向方某发出《解除合同通知》，某房产中介公司将2万元定金支付给李某。
2023年6月，李某重新寻找买家，并以1261万元的价格出售该套房屋，该出售价比此前李某与方某签订合同时的约定价低93万元。李某遂诉至法院，要求方某赔偿违约金80万元及损失13万元，并承担律师费、诉讼费等费用。
法院审理
应支付违约金80万元
房价差价诉求被否
法院审理后认为，李某、方某与第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》《交易节点确认书》《补充协议》等合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，各方当事人应遵守合同约定并履行各自的权利义务。
法院综合考虑方某违约程度、双方约定的违约金数额及房价变化等因素，判令方某向李某支付违约金80万元，扣减方某已经给付的2万元定金后，方某还应向李某支付78万元违约金，并赔偿李某律师费支出3万元，驳回李某的其他诉讼请求。该判决现已生效。
法官说法
违约发生后
守约方有义务止损
法官表示，房价波动是房地产市场交易中的常见现象，而违约金作为约定条款写入房屋买卖合同，其主要功能就是为弥补因违约给守约方带来的包括房价波动、合理维权等造成的损失。在违约金条款不违反相关法律法规的情况下，如一方当事人不履行合同或履行合同义务不符合约定时，则需依约承担相应违约责任。如违约金不足以弥补造成的损失，当事人有权请求增加违约金以填补损失；但是在违约发生后，守约当事人也有义务采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失请求赔偿。 （人民法院报）
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由于生活需要，市民刘蕾（化名）决定再购买一套二手房用于改善生活，“今年3月，我们通过某房产中介看上了一套房屋，便决定尽快购买下来并收拾入住。”刘蕾说，经商谈，房屋总价180余万元，她以全款方式进行购买，但就在后续签约的过程中，因房屋中介算错契税税率、有关税费的“满五唯一”政策也未告知清楚等原因，刘蕾对中介产生不信任感，不愿再继续购买这套房屋。但没想到后续却被房主告上法庭，要求她按照购房协议中的约定，支付总房款20%的违约金，一共30余万元。
法院审理
买方单方违约事实成立
支持原告诉求
2025年3月3日，原告（出售方）与被告刘蕾（购买方）通过某房产中介，签订了《存量房屋买卖合同》及相关协议，约定原告将其位于西安市一处房产及车位以185万元的总价出售给刘蕾。合同签订当日，刘蕾支付3万元定金。此后，双方于3月23日签订《变更协议书》，对购房款支付时间、网签期限等事项进行了调整。
根据法院查明的事实，中介机构于3月17日发起网签流程后，刘蕾于次日明确表示因合同版本与定金合同不一致而拒绝签署。3月23日签署《变更协议书》后，刘蕾后续并未实际办理相关手续，并明确表示拒绝继续履行合同，并要求中介撤销网签。
原告为维护自身权益向法院提起诉讼，要求解除合同并由刘蕾支付合同总价款20%的违约金37万元（其中3万元定金已收）。
法院经审理认为，原被告签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告在原告未有违约行为的情况下，明确拒绝购买案涉房屋，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
法官说法
违约金是
对守约方实际损失的填补
法官表示，经认定卖方因刘蕾违约而产生的实际损失（即因无法全款购房而多支付的银行利息）高达40多万元。而合同约定的违约金为37万元，不仅没有“过分高于”实际损失，反而低于实际损失。在这种情况下，守约方自愿依据合同约定主张低于实际损失的违约金，于法有据，于理相符。这并非惩罚违约方，而是对守约方实际损失的填补。 （华商报）
编辑：李焕泉
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