N 海都记者 唐明亮

农村建房选哪里合规？危房能不能翻建？邻里不签字就盖不了房？自家房子符合什么条件能用于经营……这些村民最关心的自建房话题，如今有了官方标准答案。

近日，省住建厅、省自然资源厅等六部门联合出台《福建省农村村民自建房监管办法》，将于10月1日正式实施，有效期5年。《办法》把选址规划、审批流程、施工建设、危房改造、经营性使用等全部标准化，为农村自建房立起清晰的“规矩”，也标志着我省农村村民自建房管理从碎片化制度走向系统化、全链条监管。

建房地块有红线

不是哪里都能盖

不少村民打算建房时，最先遇到的问题就是：自家地块能不能建。

《办法》明确，农村建房坚持先规划后建设，不符合国土空间规划不得批准农村宅基地和村民自建房建设。

其中，建房用地可充分利用旧宅基地、空闲地和荒山、荒坡，禁止占用自然保护地、永久基本农田和生态保护红线、蓝线、河道管理范围内区域，严格控制占用耕地、林地、草地和湿地，地质灾害易发区、河道行洪区等危险区域要主动避开。

当然，村民自建房用地是依法实行计划管理，全省单列农村建房新增建设用地指标，专项用于村民建房、年底实报实销，合规建房需求均可保障，同时鼓励优化耕地布局，落实耕地占补平衡。

村民一户只能拥有一处宅基地，村民建房应当遵守国家及我省关于建房层数和面积等的规定。城镇开发边界内，以及人均土地少、不能保障“一户一宅”的地区，在充分尊重村民意愿的基础上，可以探索通过建设“农民公寓”或“农民住宅小区”，保障村民实现户有所居。

危房翻建分情况

困难群体有帮扶

除了新建房屋，农村危房翻建是村民关注度较高的问题之一。《办法》明确，对符合“一户一宅”原则、土地权属来源合法、申请就地翻建的危险房屋，根据审批权限依法就地翻建审批。

具体来看，经依法鉴定为D级危房确需改造的，满足条件就允许旧宅基地按照当地规定翻建。

位于国省县乡干线、高速公路沿线两侧建筑控制区范围内或位于铁路线路两侧安全保护区管理范围内具有合法手续的危险房屋，原则上由属地政府组织评估后依法予以修缮加固或异地新建（控制区外）。如确实无法加固或迁移的，在符合条件且不影响车辆行驶及铁路运输安全的情况下，允许参照现有住宅审批管理规定办理就地翻建审批。翻建房屋占地面积不得超过现有房屋占地面积，层数不超过原屋层数。

除此之外，饮用水水源二级保护区内、生态蓝线保护范围外的危险房屋，原住村民在符合“一户一宅”原则及做好生活污水和垃圾收集处理的前提下，同样可参照现有住宅审批管理规定办理就地翻建审批。而位于地灾点等无法通过翻建措施消除安全隐患，或属道路控制区范围内，或因规划控制不能申请就地翻建的危险房屋，村民可申请在同村范围内异地建设，新选址应符合土地、规划等管控要求。对各类政策限制无法翻建的房屋，有关部门应当指导乡镇采取修缮加固、临时周转过渡等措施，保障群众居住安全。

值得注意的是，针对“邻里纠纷卡住建房审批”的现象，《办法》也予以了明确：对产权复杂或邻里纠纷房屋，原则上由属地政府牵头协调，推动问题化解。因邻里纠纷无法签订四邻协议的自建房，在符合“一户一宅”原则，且拟新建房屋满足与周边住宅保持至少4米退距的前提下，允许按照现有住宅审批流程办理就地翻建审批，真正为村民建房松绑。

此外，《办法》还提出，对于符合“一户一宅”的农村脱贫户、易返贫致贫户、突发严重困难户、农村低保户、分散供养特困人员、低保边缘家庭等六类重点对象，农户可依法依规申请翻建补助。对居住于危险房屋，无经济能力或不愿申请的经济困难户，由乡镇人民政府盘活利用暂无安全隐患的闲置校舍、养老院、避灾点等资产，配置基本生活设施，作为临时过渡房，保障临时安置需求。对符合城镇住房保障条件的，住建部门可以依法纳入当地住房保障范围统筹解决。

申请以户提交

简化审批流程

明确完建房、翻建条件后，审批流程要怎么走？

《办法》明确，简化村民建房审批流程，村民申请宅基地建房的，以户为单位提出申请，向所在地村集体经济组织（村民委员会）提交有关材料，经村级集体审议、公开征集意见后，上报乡镇人民政府审核。审查通过的，乡镇依法批准建房申请，并按照规定办理农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证；审查未通过的，及时告知申请人依法不予批准的理由。

同时，自然资源、农业农村、住建部门应指导乡镇在便民服务中心设立村民自建房申请受理窗口，完善规划许可、宅基地审批、质量安全和建筑风貌等联动运行的联审联批机制，减少村民来回跑腿。

施工分级管控

完工验收方可入住

当然，拿到建房审批手续不代表就可以随意施工。

《办法》明确，建房有标准。三层及以下自建房可选用村镇住宅建设通用图集，也可委托有资质的设计单位或注册执业资格的设计人员进行设计；三层以上村民自建房应委托有资质的单位进行设计施工。

同时，建房村民应当在施工现场悬挂施工公示牌，公开审批文件、宅基地面积和四至、建房层数、建房村民、施工方、监督投诉电话等信息，张贴建房质量安全常识“一张图”等，自觉接受政府和村民监督。乡镇监管人员每月开展施工关键节点和竣工验收到场巡查指导。限额以上（工程投资额100万元以上或建筑面积500平方米以上）的村民自建房应向县级住建部门申请办理施工许可，纳入工程质量安全监督体系。

村民自建房竣工后，由乡镇人民政府统一组织竣工验收，核实用地面积、层数、风貌，未达标的限期整改，未经竣工验收合格不得交付使用。县级不动产登记机构应当将登记窗口延伸至乡镇便民服务中心，根据村民提供的不动产登记申请书、农村宅基地权属来源材料、建房批准文件和竣工验收意见办理房地一体登记。

农房经营有规矩

先审批后经营是硬性底线

不少村民想盘活自家农房，改造成民宿、小卖部等经营性场所增收致富。针对这一需求，《办法》明确清晰的经营规范，所有农房经营性改造、经营活动均需依规开展。

其中，确需用于经营性用途的，应当严格执行“先审批、后经营”规定。建房人确需改、扩建用于生产经营活动的，要依法办理规划许可手续；涉及自建房加层、建筑主体和承重结构变动的装修的，要依法办理施工许可手续，委托有资质的单位进行设计和施工，竣工验收后方可交付使用。

用于人员密集型经营活动的，应当委托有资质机构进行整栋房屋安全鉴定，取得房屋安全鉴定合格证明。在已取得规划许可且依法完成建设、消防等审批备案手续的经营性自建房内设立公众聚集场所的，该场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位应当依法申请消防安全检查，经许可后方可投入使用、营业。

鉴定为C、D级未经整改的危房，不予登记为市场经营主体住所。任何单位或者个人不得实施危害房屋使用安全的行为，不得出租危险房屋或者将危险房屋用于生产经营、公益事业等活动。

编辑：郭寿权

审核：林洪涛