N海都记者 郭思琪 见习记者 张声琳

开发商在消火栓前私划的车位

小区一年临时停车费收了68万元，物业公示的临时停车费公共收益却只有26万元，而且2022年至2025年上报的临时停车收益比实际收益累计少了近200万元？近日，福州天骄苑小区业委会反映福州中泽物业管理有限公司未完全将停车系统管理权限移交给业委会，且小区公共收益账目与停车费收益有较大差异。

对此，中泽物业回应称车位信息涉及产权人隐私，不便公开，建议通过业主大会授权后做进一步处理。而停车费与公共收益金额差异是因为该小区地库车位分为业主产权车位、开发商私划车位、人防车位三种，其中开发商私划车位和人防车位的收入未纳入公共收益。对此，律师表示，如未明确产权归属，车位应认定为全体业主共有财产，开发商与物业无权擅自处置。

业主：

4年收益差了近200万元

物业拒绝移交管理权限

9日，在福州市仓山区天骄苑小区的地库里，该小区的业委会成员们向记者提供了产权清册和从福州市不动产登记与交易中心调取来的车位规划图纸。据业委会成员陈先生说，该小区地库车位中，近600个是业主产权车位，95个是开发商私划的车位，还有200余个人防车位。

记者看到，地库中，业主产权车位编号为纯数字，开发商私划的车位编号以“A”、“B”开头。陈先生表示，这些车位是无规划图纸支撑的私划车位，其中部分车位紧邻消火栓、电房。

开发商在配电间门口私划的车位

陈先生说，今年10月，该小区成立了业委会，业委会整理了2022年3月至今的临停缴费记录。记录显示：2023年全年，临时停车收费达到80余万元，2024年的也有68万多元，2025年截至11月则收入了50余万元，但这3年，中泽物业在“闽政通”上登记的临时停车收费中，数据最高的为2024年的26万余元。2022年至2025年，上报的临时停车收益比实际收益累计少了近200万元。

除了停车费与公示的停车费公共收益金额对不上外，业委会提出的移交停车管理权限的请求也被物业拒绝。“我们曾登录过停车系统，保留了上述（停车费）数据，但很快这一账号就被物业封禁。”如今，业委会无法登录系统获得更多数据。

物业：

私划车位、人防车位收益

未计入公共收益中

业委会提供的《车位使用协议书》显示，甲方为“福建天泽房地产开发有限公司”（开发商，下称“天泽地产”），其对应的由中泽物业发出的交付单及收款收据上也均盖有该公司印章。公开信息显示，两家公司存在关联：中泽物业曾经的法人现为天泽地产的监事，且天泽地产是多家楼盘的开发商，物业服务商则均为中泽物业。

记者随后联系了中泽物业陈经理，关于未移交停车管理权限，他解释称车位信息涉及业主隐私，不便公开，待业委会获得业主大会授权后，物业方可移交权限。

关于公共收益与实际停车费收入之间的差额，陈经理解释称，私划车位和人防车位系无产权的车位，其中，私划车位被开发商“以租代售”——5万块钱租20年，到期后就能永久使用，所以2022年至2025年，该类车位的租金并没有纳入小区公共收益中。而人防车位用于临停——15元/天，依据“谁投资谁受益”的原则，人防车位的管理权、使用权及临时停车收益均归属天泽地产，所以2022年至2025年，该类车位停车收入也未纳入小区公共收益。

部门：

与规划图纸不匹配的

均属未规划审批车位

记者了解到，福州市仓山区房管局物业科已于12月初介入协调，并给出了建议：涉及小区重大管理事项、业主隐私信息项目的移交，必须召开业主大会进行集体决策。当前争议点在于私划车位产权不清，一旦确认产权归属于全体业主，部门将依法责令开发商或物业退还相应收益。

记者从福州市自然资源和规划局相关工作人员处了解到，地库内无法与规划图纸匹配的车位，均属于未规划审批的车位。

律师：

私划车位系违规

产生的收益属于全体业主

记者就此咨询律师，律师指出，根据《物业管理条例》第四十九条中规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，开发商私划车位属于违规。如未明确车位产权归属，应认定为全体业主共有财产，开发商与物业无权擅自处置，相关租售合同可能构成无权处分，若已经私划车位并产生了收益，那么所得的收益也应计入公共收益。若市民发现公共建筑和共用设施被改变用途，可向城管部门或住建部门反映。而人防车位遵循“谁投资谁获益”原则，开发商确实可以通过出租等方式获得收益。

律师还提出，若物业公司侵占小区公共收益，业主有权要求其公开或移交相关账目资料以便核查。根据《福建省物业管理条例》第五条及第七十条规定，业主还可向属地街道、社区或房管部门申请调解或处理纠纷；若问题仍无法解决，则可依法通过司法途径主张权利。

□海都锐评

公共收益不容暗箱操作

福州天骄苑小区业委会质疑小区公共收益存在问题，却得不到物业的积极回应。在福建深化物业公共收益“点题整治”的背景下，这起事件再次凸显：公共收益公开公示不是可选项，而是物业必须履行的法定义务，任何规避之举都是对业主权益的侵犯。

福建早已剑指小区公共收益乱象。去年，多部门联合印发《关于深化“整治物业服务企业侵占业主公共收益”工作方案》，明确要求公共收益季度公示率、公共收益专户设立率、违规整治到位率均达100%。天骄苑物业是否按规定公示真实收支？私划车位“以租代售”等行为是否合规合法？紧邻消火栓、电房的私划车位是否构成小区消防隐患？这些疑问都有待部门进一步调查。

规范公共收益管理，关键要让公开公示“长牙带电”。一方面，监管部门需强化执法力度，对拒不公开、虚假公示的物业，不仅要责令限期整改，更要依法处以信用扣分、罚款等联合惩戒，让违规成本远高于非法收益，从根本上遏制侥幸心理；另一方面，要以技术赋能打破信息壁垒，可依托福州智慧物业服务平台等，要求物业将停车收费、公共收益收支等数据实时接入，实现“线上一键查询、线下全程可溯”，打破信息壁垒，杜绝“数据造假”“权限封禁”等暗箱操作。同时，街道社区应主动为业委会“赋能”，指导业主大会细化公开细则，明确核查流程，让业主维权有路径、监督有底气。

小区公共收益是全体业主的“口袋钱”，绝非物业与开发商可随意侵占的“唐僧肉”。福建的专项整治方案已出台一年多，唯有将制度刚性执行到位，让技术赋能监督落地，才能让“糊涂账”彻底变身“阳光账”，让公共收益真正回归“公共”属性，既守护好业主的切身利益，也让民生治理的温度真正传递到千家万户。（一醉）

编辑：郭寿权