N海都全媒体记者 郭思琪 王灵婧 实习生 郑佩彤 文/图

福州台江区中央第五街地处核心商圈，不仅是商业综合体，还有1400多户业主居住。十年间，业主们5次筹备成立业委会均失败。2025年10月第五次筹备，人数达标，但因地下车位业主——开发商代表不参与投票，导致专有面积投票比例不足，再告失败。

4月3日上午，中央第五街召开第六次成立业委会的第二次业主大会筹备会。会上，筹备组了解到，地下车位仅是在不动产登记中心进行产权总登，没有产权证，对地下车位纳入专有面积计算提出质疑。记者咨询律师，律师表示，地库车位是否为专有面积需视情况而定，符合条件的可登记车位属专有面积，人防车位等则不认定。

中央第五街外景

业主：

“专有面积”投票比例不达标

离成立最近的一次再告失败

多年来，中央第五街业主每月缴纳8元/平方米的物业费，但业主们发现中央第五街的开发商——福建住总有限公司、物业公司——世邦（福州）物业管理有限公司、商管公司——福州大洋第五街商业管理有限公司的法定代表人为同一人。“同一法人会不会造成‘一言堂’？我们如果要维护自己的权益，就要成立自己的业委会。”一位小区业主说道。

商业体成立业委会很少见，但得知了业主们的诉求后，万象社区、上海街道第一时间咨询了台江区房管局，得到“可以参照住宅小区流程启动程序”的回复。

然而，自2016年起，中央第五街业主累计发起5次业委会筹备，都以失败告终。其中，第五次筹备于2025年10月发起，失败原因是专有面积投票赞成比例未达标。

记者了解到，在筹备和成立业委会的过程中，“专有面积”票数和“业主人数”票数，是两个必须同时满足的硬指标，即必须要有专有部分面积占比2/3以上的业主，并且人数占比2/3以上的业主参与投票，而表决同意的人数占比和表决同意的专有面积占比都需超过1/2。

据悉，该商业楼总规划8万多平方米，地面6万多平方米属于业主，地下车库近2万平方米（除未售部分）产权属于开发商所有。在第五次筹备成立业委会时，上海街道万象社区工作人员调取福州市不动产登记和交易中心档案，确认地下车位面积（包括已售和未售）计入专有面积。当时，开发商代表虽有到场，但在投票环节弃权。虽然“业主人数投票占比”达标，但“专有面积投票占比”未达标，业委会没能组建起来。

社区建议，筹备组若想成立业委会，可继续争取其他业主票数，在开发商弃权的情况下，专有面积投票赞成比例仍有可能达标。

考虑到中央第五街非住宅小区且大部分业主身在外地，社区、街道多次寻求台江区房管局指导，明确该商业体可通过“e福州”智慧物业平台线上投票来筹备成立业委会。

 走访：

第六次筹备启动 地下车位是否计入专有面积引争议

2026年初，业主们开启了第六次筹备。4月3日上午，第二次业主大会筹备会召开，开发商代表到场参会，海都记者参与旁听。

这一次筹备会上，社区透露，地下车位未售出部分仅是在不动产登记中心进行产权总登，没有产权证，这引起部分筹备组成员质疑——根据《福建省物业管理条例》及司法解释，专有部分面积按产权证等合法有效文件记载的面积计算，总面积按各业主专有部分面积之和计算。

“那未售地下车位没有产权证，为什么计入专有面积？”多位筹备组成员说道。对此，万象社区解释，即便没有产权证，但只要在不动产登记中心进行产权总登，就需计入专有面积。由于此项争议，筹备会再次搁浅。

律师：

开发商地库车位是否算专有面积需视具体情况而定

针对业主的质疑，记者咨询了福建海都律师公益团福建麦博律师事务所张睿律师，他表示，开发商地库车位是否算专有面积需视具体情况而定，符合构造独立、利用独立、可登记为特定业主所有权客体的可登记产权车位，未出售前专有面积属开发商，出售后归购买业主，而人防车位、无法办理产权登记的车位、机械车位等不可登记产权车位一般不认定为专有面积。不过，相关裁判案例显示，《物业管理条例》语境下的业主侧重房屋所有权人，地下车库作为配套设施，其产权人开发商无特殊约定不宜直接等同于拥有建筑物区分所有权的“业主”。

这一次业主们能否顺利成立业委会，海都报将持续关注。

编辑：李焕泉

审核：林蔚