N海都全媒体见习记者 王凯诺 通讯员 林进怡

房屋被抵押后，房东又将其出租。如今房子将被法院拍卖，承租人却拿出“抵押不破租赁”的规则，要求继续居住，这样的主张能站得住脚吗？近日，福州市台江区人民法院审结一起抵押权与租赁权冲突的执行异议案件，认定抵押在先，租赁关系不得对抗司法拍卖。

2022年10月间，高某向某银行申请贷款，将其名下的一处房产进行抵押。因高某未能还款，银行诉至台江法院。经判决，确认银行对抵押房产折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。因高某未及时履行还款义务，案件进入强制执行程序。

台江法院依法查封房屋后，案外人刘某提出执行异议，称其系抵押房产的承租人，于2023年4月和高某签订了《福州市房屋租赁合同》并向房管部门办理了房屋租赁登记备案证明，约定高某将房产租赁给其，租赁期限12年，刘某依约向高某一次性支付了10万元的租金且签订合同后即投入资金进行装修并居住至今。刘某称，签订合同时不知晓该房产已办理抵押登记，向台江法院提出中止执行或在租赁期届满前不向受让人移交占有该房产等异议请求。

台江法院经审查认为，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定的“抵押不破租赁”的适用有法定限制，关键在于权利设置的先后顺序，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，租赁关系不受抵押权影响；反之，租赁关系不得对抗在先设立的抵押权。

本案中，高某名下房产的抵押登记手续合法有效，抵押权设立时间早于租赁合同订立时间。故刘某基于抵押权登记之后设立的租赁关系提出排除执行等异议主张，不能对抗法院对抵押房产的执行行为，遂驳回其异议请求。

最终，案涉房产通过司法拍卖成交，新买受人取得房产所有权，且刘某亦在指定期限内腾退。

法官提醒，实践中，先抵押后出租案例屡见不鲜，虽然在此情况下租赁权不能对抗抵押权，但出租人在出租时未如实告知承租人房产抵押情况，导致善意承租人蒙受损失的，承租人仍可另案诉讼主张出租人返还剩余租金、赔偿损失等违约责任。

编辑：李焕泉