央视热播剧《不期而遇的生活》讲述了“80后”和“90后”两代人在大城市共同奋斗安家的故事。一对奋斗十余年却放下一切想要离开的“80后”夫妻，与一对摩拳擦掌迎接未来十年奋斗的“90后”情侣，因为一场二手房买卖中的意外，阴差阳错地住进同一屋檐。从磨合共居生活到各自追寻梦想，他们面对挫折不曾退缩，而是选择用爱和勇气直面困境。让我们走进剧情，从法律视角看看他们的成长轨迹。

建隆/漫画

焦点一

肖克明瞒着妻子私自卖房

合同是否有效？

剧情：李匆匆（董璇 饰）带娃旅游归来，发现自己家竟被程心（刘迅 饰）夫妇占据，对方手持购房合同宣称自己是新业主。原来，李匆匆的丈夫肖克明（张铎 饰）因创业负债，竟瞒着妻子私自卖房，签订了房屋买卖合同，但尚未过户房产。那么，丈夫私卖共有房产，签署的卖房合同是否有效？

说法：根据民法典第一千零六十二条规定，婚后购置的房产若无特殊约定，属于夫妻共同财产，双方享有平等处分权。剧中，肖克明擅自卖房的行为属于无权处分，即便房产证只登记其一人名字，处置房屋这类重大资产也需配偶书面同意。

但需注意的是，无权处分不代表购房合同无效。民法典第五百九十七条明确，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。程心夫妇虽签订了购房合同，但未完成过户登记，且李匆匆明确反对卖房，因此无法取得房屋所有权（不动产所有权以登记为准），致使买方权利处于悬空状态。李匆匆作为房屋共有人，有权请求法院确认房屋买卖合同对其不发生效力，并要求程心夫妇腾退房屋，但同时应配合处理合同解除后的退款事宜。

现实房产交易中，不动产登记中心在办理过户时，通常要求已婚卖方出具配偶知情同意声明，网签系统也会记录夫妻双方信息。因此，建议购房者在买房时注意以下问题：一是核实房产证是否为“单独所有”，已婚卖方需提供配偶签字的《同意出售声明》；二是通过房管局官网查询房产抵押、查封情况，避免购买有权利瑕疵的房屋；三是切勿轻信中介“单方签字即可过户”的承诺，必要时要求卖方夫妻共同到场签约。

建隆/漫画

焦点二

中介收200万元付100万元

卷款“跑路”需担何责？

剧情：房产中介用低价吸引程心夫妇购房，诱骗二人将200万元购房款汇入中介账户。中介仅向肖克明支付100万元首期款，承诺余款会在房产过户后结清。程心夫妇发现肖克明卖房未获得李匆匆同意后找中介处理，却得知剩余100万元房款已被中介卷走，随即报警。那么，房产中介卷款“跑路”，需承担什么法律责任？

说法：根据刑法第二百六十六条规定，诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

剧中，房产中介收取200万元房款后，仅向卖方肖克明支付100万元首期款，将剩余房款卷走“跑路”，这种行为已超出正常居间服务范畴。若中介以非法占有为目的，虚构交易流程、截留巨额房款，则涉嫌构成诈骗罪，面临相应刑罚。同时，中介作为居间人，未履行核实卖方处分权、监管交易资金的义务，构成违约，还需承担连带赔偿责任。

现实中若遭遇类似情况，应先报警固定证据，再走民事追偿。

第一时间报警，提供购房合同、转账记录、中介资质信息等，协助警方锁定涉案账户和人员；可联合其他被骗业主或买家组成维权小组，统一登记损失、收集证据，提高追偿效率。

向法院提起民事诉讼，要求解除居间合同、返还房款，并申请财产保全，冻结中介及相关人员的银行账户、房产等资产。若交易资金未进入监管账户，可追究房产中介的赔偿责任。

建隆/漫画

焦点三

未过户要求共住

行得通吗？

剧情：肖克明夫妇答应退还100万元房款并支付违约金，但需要一年的还款时间。程心夫妇担心二人不按时还钱，又无其他地方可住，便要求入住该房屋直至欠款还清，肖克明夫妇表示同意。那么，买方未过户能否要求入住？

说法：买方在未取得产权的情况下入住，本质上属于基于合同约定的有权占有，而非法律意义上的无权占有。剧中，双方达成的“分期还款+临时居住”协议，实质上是一种以居住权能抵偿债务的债权性安排（类似租赁或借用）。这种安排是双方在困境下达成的“时间换空间”的和解方案，既解决了买方的居住刚需，又给了卖方筹措资金的缓冲期，具有现实合理性。但需注意，由于该权利未经不动产登记，不具有对抗善意第三人的物权效力。若房屋后续被出售或查封，程心夫妇可能面临被迫搬离的风险。

实践中，建议签订书面《共住及债务清偿协议》，明确约定居住期限（至债务清偿完毕）、居住范围、水电物业费分担、违约责任等条款。若条件允许，可进一步约定待产权明晰后，通过设立正式居住权登记或办理抵押登记等方式，为债权实现提供更强的法律保障。

□案例延伸

业主委托中介出售房屋

中介却瞒着住了进去

王女士（化名）与李先生（化名）原为夫妻，在上海共有一套房屋。后两人离婚，但没有对房屋进行分割。该房自2019年起一直空置，2021年，李先生在多家中介公司挂牌出售，但一直没有找到合适的买家。2023年11月，李先生因个人购买新房，急于出售该房屋，便口头委托曾协助他办理购房手续的中介人员小杜（化名）帮忙卖房，双方没有签订正式书面合同。

□案情回顾

擅自入住涉案房屋

被诉付使用费7.2万元

小杜答应以个人名义帮忙出售和打理该房屋，并提出为便于带客户看房，需要配一把房屋钥匙，李先生表示同意。此后，李先生偶尔通过微信向小杜了解售房进展。

2025年4月13日晚上，因出现意向买家，李先生组建了包括王女士、小杜在内的三人微信群，王女士这才知道李先生委托小杜卖房一事。在与小杜电话沟通中，王女士还得知小杜目前竟然居住在房屋中。4月17日，王女士回到上海后来到房屋，发现房内养护有多盆绿植，现场新铺的床单等物品也有明显居住痕迹。之后，王女士两次报警，经民警处置和沟通，小杜承认曾在该房内居住了一年。

王女士和李先生认为，小杜擅自入住涉案房屋，侵犯了自己作为房屋权利人的合法权益，遂将小杜诉至法院，请求法院判令小杜按照涉案房屋的市场出租价格支付一年的房屋占有使用费7.2万元及水、电、燃气费300余元，并承担诉讼费用。

□法院审理

酌情判定

支付房屋使用费1.2万元

法院经审理后认为，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。本案中，小杜虽经李先生授权出售房屋，但不等于李先生授权她入住使用房屋。即使李先生同意小杜可偶尔在房屋中临时过夜，也仅限于其带客户看房时间过晚的特殊情形。虽然王女士、李先生以及其他中介人员也有房屋钥匙，但王女士和李先生不住在涉案房屋内，带客户看房时通常不会产生燃气费，而涉案房屋在2024年3月、5月、11月、12月及2025年3月累计产生燃气费100元。结合2024年1月至2025年3月水电费支出224.4元，可见小杜所称在该房屋内过夜不超过10次的说法与事实不符。

综上，上海浦东法院认定小杜存在不当居住使用涉案房屋的情形，已明显超出她受委托出售房屋的授权范围，应承担相应的民事责任。但王女士和李先生要求按照涉案房屋所在小区的租房市场价格计算小杜一年的房屋使用费，依据不足，不予支持。法院酌情判定小杜向王女士和李先生支付房屋使用费1.2万元，并承担期间的水、电、燃气费200元。

［杭州上城区司法局 北京盈科（杭州）律师事务所 潇湘晨报 上海浦东法院］

编辑：李焕泉