关于中国房地产的历史，或许对你研究房企股价没有太大帮助，毕竟房地产在中国当前阶段，除了消费品属性，还有很强的公共品属性，此外股价和实业之间还有资本市场本身，再加上A股的不成熟性。。。。。。但历史本身倒是挺有趣的，以下是我最近的一点总结。

1850s-1940s资本主义时期

制度：土地私有、房屋私有、资本自由，个人、集体、企业都可从事房地产行业。这一时期的房地产行业可以说是自由而且有一定先进性的。
历史：
1) 19世纪中后期，上海、广州、厦门、宁波、天津、九江、汉口被迫开埠，城市发展迅速，部分商人开始从事商业性的房地产开发，买卖土地，建造房屋，之后出租或者出售。外商、买办、本国商人开始涉足房地产。例子：外商沙逊洋行收购“候德产业”涉足房地产。民资在长江沿岸的内陆城市集资或者独资经营房产。
2) 1888年中国第一家专营房地产的公司在上海成立，英资。1901年英美合资，在天津成立先农房地产公司，向社会发型了总额4000两白银的股票和50万辆白银的债券，后期还有增发；比利时人也成立了经营房地产生意的义品房产公司，该公司还发放房地产抵押贷款。
3) 1920s后是中国房地产第一个黄金时期。辛亥革命兵荒马乱，地主、资本家、商人迁居大城市，资本集中；“政府”鼓励实业，农村人口进入城市；土地价格飞涨、建筑技术进步，开始建造“高楼大厦”（5层以上），最典型的代表是外滩。这个时期外资占比超过60%，但外资中也有不少是海外华人。
4) 1937年后，日军全面侵华，外资撤离，民资内迁或外迁，地产萧条。到1949年，上海以民族资本为主的房地产企业只剩49家，所占资本比重低于5%。

1949-1978休眠时期

制度：土地国有，不得流转，计划经济，此时房地产不属于商品，而是一共国家统一支配的公共品。
1) 1949后，国家实行城市土地国有和不能流转制度，房屋退出商品范畴。
2) 土地使用是申请制，无偿还限期。城市建设是国家包干制，政府投资、行政分配、免费使用。
3) 城市建设机制
l 一种是“企业办社会”，居住、餐饮、零售、服务、学校、医院都由企业自行开发，并供员工使用，自给自足。
l 另一种是统建，1963《中共中央、国务院第二次城市工作会议纪要》指出“今后在大中城市中新建和扩建企业、事业单位,要把住宅校舍以及其他生活服务和有关市政设施和投资,拨交所在城市实行统一建设、统一管理,或者在统一规划下,实行分建统管”

历史：
1) 1949～1955年。解放初期，房地产档案清查登记整理。
2) 1956～1965年。随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租私有房屋进行了社会主义改造，付给房主定租和股息，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。
3) 1966~1978年。“十年动乱”时期，城市房地产管理工作受到极大破坏。房地产管理机构几起几落，产权管理混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，欠账越来越多，致使住房问题成为严重的社会问题之一。

1978-1984 改革拐点

制度：
1) 土地使用费用征收：1979年国家允许外企与国企合营，规定中国合营者的投资可包括为合营企业提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向政府交纳使用费，自此，城市建设用地的供应逐步从无偿使用转向有偿使用。1980年国务院《全国城市规划工作会议纪要》：实行综合开发和征收土地使用费政策, 是用经济办法管理城市建设的一项重要改革
2)采用房地产开发公司模式运营：1980年国务院《全国城市规划工作会议纪要》鼓励采用房地产开发公司的运作形式来搞好城市建设,于是很多统建部门转换机制,变成了开发公司
3) 住房商品化：1980年邓小平关于发展建筑业和住房制度改革讲话，首次提出了住房可以买卖的商品经济思想，接着在全国开展的关于住房商品性的大讨论, 明确了住房商品化的路子, 为房地产业的发展逐步扫清思想障碍。1980年6月中共中央国务院在批转的《全国基本建设工作会议汇报提纲》中,正式提出实行住房商品化政策,准许私人建房、私人买房,准许私人拥有自己的住宅,并进行共有住房出售的试点；1984政府工作报告：城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务。这是中国房地产业的一个重要转折,房地产不但重新商品化,而且被明确提出要经营。

历史：
1) 1980s初期，北上广深一些大城市的政府主管部门实验性的组建几家房地产开发公司，商品房开发经营主体开始出现。
2) 截至1985，全国27个省160个城市和3000个县进行了公有住房补贴出售试点工作，把公有住宅卖给城镇职工。同时，从统建住房中又拨出部分新建住宅以优惠价出售给职工。住房的商品性经营开始启动。
3) 这一时期，各市政府开始重视职工住宅建设办公室或房地产开发经营公司，划拨资金建房；一些企事业单位也自筹资金建房，一部分优惠卖给职工，一部分市场价对外出售。

法制特点：
房地产法制建设很少通过立法的形式实现，主要以部门规章和党的政策形式出现。

1985-1991 改革调整

制度：
1) 土地有偿使用：土地使用权所有权分离，土地一级市场正式形成，1986年的《土地管理法》正式以法律的形式确定了国有土地有偿使用制度)。
2) 土地批租：1987年，深圳经济特区借鉴香港土地批租制经验，率先试行城镇国有土地使用权出让转让制度。1988年上海批出第一块土地。
3) 住房体制改革：1988年第一次全国住房制度改革工作会议，《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，推动社会化、专业化、企业化经营。1991 北京、上海等地出台了住房制度改革实施方案，逐步实现住房商品化和自住凭其力，改变低租金、无偿分配住房的状态。上海还率先建立了住房公积金制度（借鉴新加坡）。1991国务院《关于积极稳妥地推进住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售供方等多种思路。

历史：
1) 土地有偿使用费，首先从中外合资、合作企业收取，率先在深圳、广州、上海等地开征。
2) 接着开始土地批租试点，1988年批出第一块，1991年在一些大中城市已经形成了外销的土地一级市场。

法制特点：
这一时期的房地产立法层次有所提高，最重要的是颁布了《中华人民共和国土地管理法》，使土地规划开发建设有法可依。1988年以前的房产立法和地产立法是分离的。

1992-1995 房地产的第一个快速成长时期

这一阶段主要是速度加快和改革加深，并没有什么根本改变。
1) 土地使用制度：外资企业批租地块增多，内地企业土地有偿使用改革力度加大
2) 城市住房改革：经济体制改革的重要部分，实现商品化、社会化，1997公积金制度普遍建立
3) 房地产规模快速扩张，出现烂尾楼、不良资产等。
法制特点：
1994年《城市房地产管理法》，地产、房产的立法开始走向一体化。

1996-2000 消化调整时期

1) 压缩商品房投资规模：主要是土地的供应减少。
2) 深化住房分配体制改革：1998《过于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，住房分配货币化方案,切断了对实物福利分房的依赖，把职工都推向了房地产市场，需求增加
3) 建立住房抵押贷款制度
4) 政策支持：降低契税、购房贷款利息抵扣个税，鼓励外地人购房，鼓励卖旧房买新房。
法制特点：对应市场上出现的问题，出台配套的制度和法律。

2001-至今 正在经历中，很难有一个完善准确的总结判断，见仁见智。

继续改革：停止福利房，住房分配货币化补贴，已购公房出售，更灵活更市场化。
信贷、城市化、对外开放、经济增长、存量房交易政策……
房价高企是这一时期的典型特征。
再看房企的核心净利率，中海2013年在25%以上，万科、保利、碧桂园这些也就在12-14%之间，其实也没有太多下降空间了。
因为地价太高。
地价高企的原因是土地出让收入是地方财政的命脉，按保守算法站比也再27%-40%之间。地方债务的压力又大，地价难以下跌。
此外中国的城市建设用地占比很低，印象里是0.4%左右，18亿亩耕地红线不动，土地流转制度不完善，土地的供给也极度稀缺，地价就更下不来了。

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