唏嘘！

又一千亿房企出险

中骏集团官宣债务违约！

从2020年跻身千亿房企

短短三年便深陷债务危机

让人猝不及防

中骏集团控股（HK01966，股价0.255港元，市值10.77亿港元；以下简称中骏）也进入境外债务管理了。

在今年8月4日支付了一笔美元债利息的两个月后，中骏10月4日公告称，没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元。同时，自10月5日上午9时起，中骏4只未偿还本金18亿美元的境外美元优先票据暂停交易，直至另行通知为止。

中骏在公告中表示，为确保公司长远发展，并保障所有持份者的利益，确保物业交付及稳定业务营运面对行业的困境，“本集团将集中资源确保已预售的物业竣工交付”。

图片来源：中骏集团控股公告

“中骏其实是坚持到了最后一刻。”在中骏集团控股有限公司（以下简称“中骏”，1966.HK）宣布没有按期支付到期应付的6100万美元本金和利息后，一位接近中骏的人士这样表示。

根据中骏10月4日在港交所发布的公告显示，进入2023年第二季度，中骏集团的销售持续下滑，流动资金紧张状况日益严峻，境外兑付债务压力持续增加。即使公司竭尽全力，但流动现金及银行存款可能无法履行当前和日后义务所需。

在这种情况下，中骏同其他已出险房企一样选择“以时间换空间”、寻求境外债务管理。

中骏出险原因之一：

资金压力凸显

已偿还境外债本息共约15.6亿美元

在此次未按时支付贷款本息之前，中骏一直坚持偿债，是少数坚持履约的民营房企之一。

据公开资料统计，2022年全年，中骏在境内外公开市场偿还债务合计近115亿元，包括2022年2月偿还5亿美元境外债、7月就“20中骏02”公司债券完成9.54亿元回售兑付、10月提前汇出20亿元债券项下选择回售所需的全部资金以及12月提前汇出12.87亿元用于购房尾款ABS本息兑付。

今年以来，中骏分别于4月和8月偿债5亿美元和5.4亿元境内外债；就在不久前的8月4日，中骏如约兑付了一笔美元债的利息，金额为1050万美元。

但这样一家坚持还债的房企最终也扛不住了。

“根本原因还是销售。”一位浙江民营房企副总裁表示，虽然当下政策层面不断释放利好，短期内确实刺激了市场上行，但这只存在于个别城市，且市场复苏动能不足，可持续性也有待观察。

克而瑞研究中心数据显示，2023年前8个月，百强房企实现销售操盘金额37524.7亿元，同比降低8.5%，整体楼市延续探底行情。

具体到中骏，除了今年3月销售额超过40亿元，其余月份销售额均在30亿元左右，且从5月至8月，中骏的销售额持续下滑，8月单月仅实现了11.99亿元销售业绩。

“中骏出险的原因，一方面是因为过去几年下沉布局三、四线城市，三、四线城市去库存压力太大，即使是政策开始救市，市场销售也很难那么快回暖，这影响了中骏的销售回款；另一方面，中骏在三、四线城市的中骏世界城的MALL沉淀了不是当期项目开发的利润，这部分资金影响了企业的周转能力。”镜鉴咨询创始人张宏伟分析称，三、四线城市的资金监管比例比较大，以三、四线城市布局为主的房企遇到资金面压力实属正常。

另一方面，中骏的融资端未见明显改善。

今年1月18日，中骏曾在集团官微发布消息称，公司成功发行2023年度第一期中期票据，发行规模15亿元，期限3年，发行利率4.1%，中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保；此后8月，中骏又由中债增进公司担保发行了第二期中票。两笔中票合计22亿元。此外，在今年7月，中骏还获得2.55亿港元和8910万美元的海外银团贷款。

在当前行业环境下，中骏作为民营房企能够获得融资支持已属实不易，但在高额债务面前，这依然是“杯水车薪”。

据公开资料统计，中骏接下来还将面临9月、10月和11月三笔美元债票息，合计金额4950万美元，兑付压力急剧增加。与此同时，据中骏相关人士表示，公司在银团贷款兑付方面也有进一步的资金压力。

权衡之后，中骏选择对整体债务进行管理，这也是目前行业内出险房企惯用的应对债务压力的手段。据中国房地产报记者统计，目前，业内已有融创、龙光、正荣等房企都在推动旗下整体债务重组，部分房企的方案已经获得债权人通过。

10月5日，穆迪将中骏集团的家族评级(CFR)从“Caa1”下调至“Ca”，并将该公司的高级无抵押评级从“Caa2”下调至“C”，展望仍为负面。

中骏方面表示，未支付贷款可能会导致集团债权人根据相关融资的相应条款要求加快偿还债务及/或采取行动。但截至公告日，中骏尚未收到有关境外债权人要求加快偿还债务的任何通知，仍继续保持正常的业务营运。

据中骏相关人士表示，目前公司基本面正常，公司也将尽快委聘外部顾问，协助就现在的资本结构及流动性进行评估，并探索可行的全面解决方案。

在该人士看来，采取一定的债务管理手段将有助于企业更好保交付和可持续经营。

中骏出险原因之二：

三四线城市去化艰难 拖累销售回款

在今年以来百强房企销售额整体出现下行、区域城市分化加剧的大环境下，中骏仍在奋力抢抓销售。

今年1—9月，中骏以247亿元的销售额排在行业第46名，权益销售占比为84%。

中骏在2023年1-9月排在房企全口径销售金额榜第46位 来源：克而瑞

上半年，中骏共有80个在售项目，分布在50多个城市，杭州、北京两地仍是其销售的主阵地，合约销售金额分别达到58.39亿元和25.94亿元，分别占比29.1%和12.95%。

但从土地布局上看，截至6月30日，中骏在一线城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本的11.0%、54.7%及34.3%。而土储成本则在一定程度上反映了中骏当下的布局结构。而重仓二、三、四线城市，意味着在市场下行期，中骏将面对更多的销售不确定性。

中骏也意识到一线及热点二线城市与其他城市的市场在继续分化，一线城市及热点二线城市土地仍然吸引竞投，而三、四线城市在短期宏观环境未见大幅改善的情况下，市场去化仍然困难。

对于去化艰难的三、四线城市，中骏只能通过“一盘一策”定价确保流速；以楼栋新推和改善型产品推货，小幅提价，修复利润。

另一方面，中骏的经营性业务占比较高，从一定程度上弥补了部分区域销售的下行。今年上半年，中骏商管营收增加了6.2亿元，归母净利润增值1.4亿元。其中，北京西长安和唐山中骏世界城开业，官方透露的招商率达到100%，开业率为99%。

中骏方面向记者表示，“公司也将全力做好保交付工作，年内截至目前已实景呈现住宅近27000套，预计今年内实景呈现住宅近50000套，这一数据与2022年相同。”

在今年的年中工作会议上，中骏管理层再度强调了“提效、降费、增收”，并提出在注重客户需求的基础上，优化效率和成本管控，推动服务性营收稳健增长，进一步优化投资回报。除了销售端充分挖掘产品价值，推动销售及回款外，管理层要求优先保障工程交付，确保企业现金流安全，继续力争融资突破并提升资金效率。

对于住宅开发的重难点项目，接近中骏的人士表示，公司一直以来都比较重视产品，这两年在一、二线城市的项目交付的经验，去想办法做一些迭代，去适配更多项目。

中骏方面也透露，公司仍在积极优化资金安排，持续与债权人沟通商讨解决方案。

镜鉴咨询创始人张宏伟在分析中骏出险的原因时提到，“一方面是因为过去几年下沉布局三、四线城市，三、四线城市去库存压力太大，即使是政策开始救市，市场销售也很难那么快回暖，这影响了中骏的销售回款。”

“另一方面，中骏在三、四线城市的中骏世界城沉淀了非当期项目开发的利润，这部分资金影响了企业的周转能力。加上三、四线城市的资金监管比例比极大，以三、四线城市布局为主的房企遇到资金面压力实属正常。”张宏伟补充道。

破局：保交付第一

随着房地产行业进入调整期，房企不得不重新审视资金安排，将债务偿还、日常运营、工程款支付等做重新排序。

“保交付第一，正常经营第二，不违约第三。”这也成了当前出险房企的共识。

在中骏方面看来，采取债务管理手段，是为了更加合理安排资金的使用和分配，更好地保交付保品质，将业主放在第一位，交楼才能回款，回款才有足够的现金偿债；另一方面，中骏方面认为，债务不会凭空消失，公司秉持不逃废债的原则，保障各方利益最大化的原则，会公平对待债权人。

当下，对中骏而言，公司的发展重心已经向保交付倾斜。

在此前召开的半年度工作会议上，中骏再次重申“保交付”的工作重点，为全员指明了工作目标。数据显示，2022年，中骏全年交付住宅近5万套。与此同时，今年前9月，中骏在全国已实景呈现房源近2.7万套，预计年内将实景呈现房源近5万套。若后续中骏能顺利推进债务管理，企业短期内的偿债压力将逐步降低，将有更多有效资金投入到项目建设之中，有助于更好完成品质交付和可持续经营。

在上述接近中骏的人士看来，虽然公司目前出险，但其在经营层面依然具备优势。

在其看来，在同等梯队的房企中，中骏的毛利率稳定在15%以上，属于中等偏上水平；公司销售额中权益占比较高，独立性较强。

此外，最重要的一点是，在中骏的业务构成中，经营性业务占比较高，虽然比不上万科、龙湖、新城等第一梯队房企，但在发力经营性业务的第二梯队房企中占据领先位置。例如，今年上半年，中骏商管营业收入增长至6.2亿元，归属母公司股东净利润也增长至1.4亿元。

此外，中骏还在长租公寓领域探索更多潜在的资本合作路径，深化开发能力和运营背书能力，以期提升资产的长期市场价值。

在业内人士看来，这些经营性业务可能会对中骏接下来的债务管理产生积极作用，但前提是公司会为债权人提供什么样的解决方案。

中骏也表示，正计划积极与境外债权人沟通，争取债权人的支持和理解，以期友好解决债务问题。

布局福州两盘

中骏世界城小区一期10月起陆续交房

数据显示，2022年，中骏全年交付住宅近5万套。与此同时，今年前9个月，中骏在全国已实景呈现房源近2.7万套，预计年内将实景呈现房源近5万套。

2021年8月3日，福州中骏世界城购物中心封顶仪式盛大举行，当天的活动现场，中骏海西福州公司总经理金韵歌表示，中骏世界城作为仓山区重点项目，秉持中骏速度与匠心，已如期实现封顶，将会于2022年底璀璨开业。

然而，2023年6月30日，中骏曾宣布因疫情、天气等原因，中骏世界城璟悦一期交付时间将顺延，预估交付时间是今年10月左右。另外，中骏世界城购物中心此前也已宣布延至2024年开业。

作为仓山区重点打造项目，中骏世界城位于二环内核心板块，属于仓山区中段的地理中心，也是福州市辐射区域人口较大的商圈之一。项目紧邻地铁1号线，F1滨海快线（在建），以及9号线（规划），三线地铁衍生的经济圈，交织着公园、学校、商场等综合性城市配套。

目前，中骏在福州共有两个项目，均位于仓山三叉街南二环板块，分别是大型TOD城市综合体项目中骏世界城以及中骏璟宸，目前主要存量为中骏世界城三期E地块。

近日，有市民报料称，福州中骏世界城小区一期于10月8日起陆续交房，但有部分业主却挺无奈，称因为他们所购买的精装房在今年9月受暴雨影响被泡水了。泡水后，开发商未修复到位，而是通知他们今天交房。

中骏世界城璟悦一期此前工地实景

根据财新网2023年9月底发布的数据，闽系房企中负债最大的是世茂（1.2万亿元），其次是旭辉（1万亿元）、阳光城（8000亿元）、融信（7000亿元）等，这些负债规模都远超过他们的净资产和营收。而中骏集团的总负债也达到了1585亿元人民币。

综合：中国房地产报、每日经济新闻、中骏集团控股官网

财新网、蓝房网、第一帮帮团、海峡都市报

编辑：肖肖